为加强城乡规划管理，规范规划审批管理中建设工程的建筑面积、容积率、建筑密度计算方法，根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）、《民用建筑通用规范》GB55031-2022、《江西省城市规划管理技术导则（2024版）》、《bet36体育在线市中心城区房屋建筑面积计算规则（修订）》，并结合bet36体育在线实际，制定本计算实施细则。

第一条  本细则适用于bet36体育在线市中心城区范围内各类建筑工程方案的审定、建筑施工图的复核以及规划竣工核实阶段建筑面积、容积率和建筑密度的计算。

第二条  各类建设工程设计应符合国家、省和bet36体育在线的相关建筑设计规范和标准，建设单位（个人）、设计单位应当按照诚信原则，严格按照相关规范和本计算实施细则进行建筑面积、容积率、建筑密度的计算。如实申报送审材料，不得随意虚构设计平面用途及性质。

第三条  建筑密度的计算

一般情况下以建筑底层外墙或结构外围水平投影面积计算建筑密度，特殊情况按下列规则执行：

1.地下车库出入口坡道不论有无顶盖，均按坡道的一半面积计入建筑密度。

2.室外楼梯、室外自动扶梯，按水平投影面积的一半计入建筑密度。

3.有顶盖无围护结构的车棚、货棚、顶棚、站台、加油站罩棚、收费站出入口坡道等，按其顶盖水平投影面积的一半计入建筑密度。

4.电动自行车棚（含充放电设施）、无柱雨篷不计入建筑密度。

5.室外台阶原则上不计算建筑密度。若室外台阶下具有建筑功能空间且可计算建筑面积时，按室外台阶水平投影面积计算建筑密度。

6.高于室外地坪10米以上的建筑出挑部位不计算建筑密度。

第四条  建筑面积与容积率计算

1.建筑物的建筑面积应按其外墙结构外围水平面积计算。

结构层高在2.2米及以上的，应计算全建筑面积，计入容积率；结构层高在2.2米以下的，计算全建筑面积，不计入容积率。

2.地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。

1）位于地下室内经营性质的建筑空间应计算全建筑面积，计入容积率。

2）用于停车场及地下室出入口坡道、人防、交通、设备用房等公共用途的区域应计算全建筑面积，不计入容积率。

3）住宅建筑下部用于储藏功能的，且只能通过公共楼梯进入的，结构层高不超过标准层高的地下室或半地下室，计算全建筑面积，不计入容积率。

3.坡地建筑地下室应按其结构外围水平面积计算。

新建坡地地下室被地形部分掩埋的，当掩埋长度不足本层建筑外墙周长(局部凹凸不计入，下同)1/3时，该层建筑面积全部计入容积率；掩埋长度超过本层建筑外墙周长1/3、不足2/3 时，该层建筑面积的 1/2计入容积率；掩埋长度超过本层建筑外墙周长 2/3 时，该层建筑面积不计入容积率。

其中，地下室顶板标高超出相邻道路标高 1.5 米以内的建筑部分，视为被掩埋。

4.建筑物架空层及坡地建筑吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑面积（结构顶板不包括架空层主体结构外的阳台、设备平台等外挑部分）。

1）架空层只作为公共休闲、交通、绿化等开敞空间对公众无偿使用的部分应计算全建筑面积，不计入容积率。

2）架空层中电梯井、门厅、过道等围合部分应计算全建筑面积，计入容积率。

3）有围护结构的吊脚架空层，结构层高在2.2米及以上部分应计算全建筑面积，计入容积率。

5.形成建筑空间的坡屋顶，应按其整层水平投影计算建筑面积。

坡屋顶(闷顶)起坡高度应≤0.6米。坡屋顶(闷顶)在屋面板上开窗或开设洞口形成可利用的坡屋顶空间时，结构层高在2.2米及以上的部位应计算全建筑面积，计入容积率。

6.超高层建筑的避难层应按其外墙结构外围水平面积计算。

超高层建筑避难层中的避难空间应计算全建筑面积，不计入容积率。

7.场馆看台按顶盖的水平投影面积计算建筑面积。

1）有顶盖有围护结构的场馆看台应计算全建筑面积，计入容积率。

2）有顶盖无围护结构的场馆看台应计算1/2建筑面积，计入容积率。

3）室内单独设置的有围护设施的悬挑看台，应按看台结构底板水平投影面积计算全建筑面积，计入容积率。

8.场馆看台下的建筑空间按其水平投影面积计算建筑面积。

1）结构层高在2.2米及以上部分应计算全建筑面积，计入容积率。

2）结构层高在2.2米以下的部位应计算全建筑面积，不计入容积率。

9.立体书库、立体仓库、立体车库应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。

1）有围护结构的应计算全建筑面积，计入容积率。

2）无围护结构，有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算全建筑面积，计入容积率。

3）无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。

10.楼梯、电梯井、提物井、管道井、通风排风竖井、烟道应并入所依附建筑物自然层计算建筑面积。

1）室内楼梯应计算全建筑面积，计入容积率；室内楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。

2）室外楼梯应计算1/2建筑面积，计入容积率；室外爬梯、室外专用消防钢楼梯，不计算建筑面积，如果是建筑物唯一通道，兼用于消防，则按室外楼梯计算方法计算。

3）室内楼梯：①穿载夹层的楼梯，夹层不使用的，其位于夹层的楼梯间不计算建筑面积；②住宅室内楼梯间隔的净宽度大于0.20米时，非住宅楼梯间隔的净宽度大于0.40米时，计算上一层楼梯间面积时，楼梯间隔空间面积应扣减。

4）有顶盖且结构层高在2.2米及以上的内天井应按一层计算建筑面积，计入容积率。内天井应是两户及以上居住功能空间（客厅、餐厅、卧室、厨房）或卫生间采光通风的唯一来源。

5）地下室出地面和建筑屋面的风井、烟道、水电井等管道井计算全建筑面积，不计入容积率。

第五条  其它部位建筑面积计算

1.墙体

1）房屋局部无外墙体的（如底层楼梯入口处、店面和车库的卷闸门等），以及非垂直墙体，其外墙厚度参照本层其它主墙确定，本层无主墙的可参照上层外墙确定。

2）顶层无外墙的斜屋面结构、跃层式住宅等室内上部挑空部分均不计算外墙厚度。

3）玻璃幕墙、金属幕墙以及其它材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。既有主墙体又有幕墙时，以主墙体外围水平投影面积计算。

4）非垂直墙体处理原则：当房屋的墙体向内倾斜时，按其外墙高度2.20米处的水平投影面积计算房屋的建筑面积；当房屋的墙体向外倾斜时，按底板（地坪）外沿计算房屋建筑面积。

2.阳台

1）阳台建筑面积应按围护设施外表面所围空间水平投影面积的1/2计算；当阳台封闭时，应按其外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算（因规划需要封闭的阳台可按其外围护结构外表面所围空间的水平投影面积的1/2计算）。

2）不论是凹阳台、挑阳合、封闭阳台、不封闭阳合或高度为两层或两层以上的阳台，南向或东西向的主阳合进深不应大于2.4米、北向或东西向次阳台进深不应大于1.5米，按其水平投影面积的1/2计入容积率；超出此规定的部分按全面积计入容积率。

3）各类阳合（含入户花园）投影面积之和不得超过套型总建筑面积的15%，超出部分按全面积计算建筑面积并计入容积率。与阳台、外走廊相接的花池等附属构件，结构板与花池底板高差小于0.45米或外挑宽大于 0.6 米的，或者在阳台结构底板内设置花池的均视为阳合，其面积计算方法同阳台；入户花园面积计算方法同阳台。

4）阳台上盖与阳台围护设施外围的水平投影线不完全一致时，按上盖或阳台围护设施较少的水平投影计算一半建筑面积。当上盖宽度不大于0.60米时，视为露台，不计算建筑面积。当围护设施向内倾斜时，按围护结构上沿水平投影面积的一半计算建筑面积。

5）上有阳台、具有围护结构的底层平台，视作阳台，按阳台方式计算；没有围护结构的底层平台，不视作阳台，计算全建筑面积，不计入容积率。

3.设备平台

1）设备平台不设在建筑主体结构内且不与室内连通，每户住宅设置设备平台水平投影面积之和不超过套型总建筑面积的3%且最高不超过5平方米的，不计算建筑面积和容积率，超出部分面积按其水平投影面积计算建筑面积和容积率。

2）未集中放置而利用空调室外机搁板（外挑宽度小于0.8米）放置部分设备的，每增设一处空调室外机搁板将对设备平台板面积3%及5平方米的限值进行相应核减。与阳台毗邻设置的设备平台板，应视为与阳台相接的附属构件，按上述阳台第3点进行面积计算。

4.飘窗

1）飘窗凸出外墙边的距离小于0.8米、净高小于2.2米且窗台高度不小于0.45米时，不计算建筑面积和容积率。超出上述规定，按窗台板投影面积计算建筑面积，计入容积率。楼层标高处结构板如伸至凸窗外边沿，则该凸窗应按水平投影面积全部计入建筑面积和容积率。

2）飘窗结构剪力墙及结构柱不得突出外墙；飘窗下部的楼板不得凸出外墙、原则上不得用实体墙围合；飘窗下部用作放置空调室外机时外侧可用格栅遮挡，不得用实体墙封闭。

5.走廊、连廊、门廊

1）有顶盖有围护结构的走廊、连廊、建筑物间的架空走廊等，应按其围护结构外围水平面积计算全建筑面积，计入容积率；无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算1/2建筑面积，计入容积率。

2）门斗应按其围护结构外围水平面积计算全建筑面积，计入容积率。

3）门廊应按其顶板水平投影面积计算1/2建筑面积，计入容积率。

4）有柱雨蓬应按其结构板水平投影面积计算1/2建筑面积，计入容积率。

5）无柱雨蓬的结构外边线至外墙结构外边线的宽度在2.1米及以上的，应按雨蓬结构板水平投影面积计算1/2建筑面积，计入容积率；宽度在2.1米以内的不计算建筑面积。

7.其他

1）以下情形计算建筑面积但不计入容积率：新建住宅小区提供为居民通行的无围护结构的风雨连廊，建筑屋顶的公共楼梯间及电梯机房、排烟机房，按相关规范标准规定且经相关部门认可或规划条件要求的独立配建的非机动车棚，垃圾收集点、公共厕所、变电房（配电室）、开关站、开闭所、通信基站机房、快递柜、地下室出地面楼梯等。

2）有顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站罩棚、收费站等，应按其顶盖水平投影面积计算1/2建筑面积，计入容积率。

3）单独设置、无使用功能的小区大门，仅用于进出通道，进深不应超过6米，计算建筑面积，不计入容积率。

4）建筑凹槽为两户及以上居住功能空间（客厅、餐厅、卧室、厨房）或卫生间采光通风的唯一来源时不计算建筑面积，不计入容积率，否则按照水平投影面积计算建筑面积，计入容积率。建筑凹槽外部一般不应设置拉梁，因结构安全考虑需要设置拉梁的，原则上应隔层设置。

5）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

6）为保障居住区内绿地和户外活动空间的公共属性，在规划设计中，不应设置围墙、围栏或绿篱，将住宅建筑首层住户外的绿地和户外活动空间(含下沉庭院)划作首层住户的专有使用部分。

7）住宅项目不宜设置机械停车位。

8）住宅屋面外侧的女儿墙及构架高度应不大于2.2米，因造型需要可通过通透式装饰构架进行局部加高，局部加高部分不应超过屋面女儿墙周长的30%，加高后原则上总高度应小于5米。（赣州负面清单）

9）设置空中花园的新建住宅建筑，对于空中花园的形式以及空中花园的建筑面积计算、绿地率计算和计容方式，不在此计算实施细则范围。

第六条  建筑层高与容积率计算

1. 住宅建筑结构层高不应低于2.9米且不宜高于3.6米;当层高大于 3.6 米时，不论层内是否有隔层，按该层水平投影面积的K倍计算建筑面积并计入容积率，K=h÷3(h为建筑结构层高)。

2.跃层式或低层住宅，每户仅允许一个客餐厅空间挑空，挑空高度不应大于两个自然层，按照一层投影面积计算建筑面积并计入容积率。当挑空高度大于两个自然层高时，不论层内是否有隔层，按该层水平投影面积的K倍计算建筑面积并计入容积率，K=h÷3 (h为建筑结构层高)。

3.办公、酒店建筑结构层高不应小于 3.2 米，且不大于4.5米;当标准层层高大于4.5米时，不论层内是否有隔层，按该层水平投影面积的K倍计算建筑面积并计入容积率，K=h÷3.6(h为建筑结构层高)。

4．单层面积不大于 1000平方米或分隔成小间的沿街商业(含商业街)建筑层高不宜大于5米;当建筑层高大于5米时，不论层内是否有隔层，按该层水平投影面积的K倍计算建筑面积并计入容积率，K=h÷3.6(h为建筑结构层高)。

5. 单层或单间建筑面积大于 1000平方米大型商业建筑结构层高不应超过6米，且不得分割。

6.电影院、运动场馆、展厅、报告会议厅、多功能厅，以及各类建筑的门厅、大厅、中庭、内廊、采光厅等有特殊功能需要的建筑层高，可根据功能要求适当提高，按其水平投影面积计算容积率。

7.仓储物流、工业建筑物（用于仓库、车间厂房等）结构层高不足8米时，按该层水平投影面积计入容积率，超过8米时，按该层水平投影面积的2.0倍计入容积率，每增加8米，按该层水平投影面积增加1倍计入容积率。结构层高在其主体结构外的坡道和架空平台，有顶盖和围护结构的，应按其围护结构外围水平面积计算全面积并计入容积率；无顶盖、无围护结构、有围护设施的，不计算建筑面积。

第七条  下列项目不计算建筑面积

1）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、垛、勒脚、台阶、窗台等，以及有主墙体玻璃幕墙、金属幕墙、外墙的保温层、粉刷层、装饰装修层及其它材料幕墙。

2）露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰性结构构件。

3）建筑物内操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

4）骑楼、过街楼底层的开放公共空间和建筑物通道。

5）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

6）屋顶防雨的挑檐。

7）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建筑的房屋。

8）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

9）其它不符合技术规范的建筑物和构筑物。

第八条  本规则自印发之日起施行，原《bet36体育在线市中心城区房屋建筑面积计算规则》（修订）同时废止。

第九条  本规则施行前，已获批准总平面规划的项目按原计算方法执行，但必须于2025年6月1日之前完成《建设工程规划许可证》报批工作，超过此期限，按本规则实施。

第十条  bet36体育在线市自然资源局保留本规则最终解释权。

附录  名词解释

1.建筑面积：建筑物（包括墙体）所形成的楼地面面积。

2.结构层高：楼面或地面结构层上表面至上部结构层上表面之间的垂直距离。

3.围护结构：围合建筑空间的墙体、门、窗。

4.围护设施：为保障安全而设置的栏杆、栏板等围挡。

5.地 下 室：室内地平面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/2的房间。应是四面或者三面由挡土墙围合的空间。在地下室范围内不得设置四面或三面均由地下空间包围，明显违反经济合理性原则的填土空间或结构空腔。

6.半地下室：室内地平面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/3，且不超过1/2的房间。

7.架 空 层：建筑物底层仅以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞的空间（至少有两个不同方向的开敞面），作为公共休闲、绿化等公共开敞空间使用且无特定功能。

8.建筑空间：以建筑界面限定的、供人们生活和活动的场所。

9.楼    梯：由连续行走的梯级（高度大于1.2米）、休息平台和维护安全的栏杆（或栏板）、扶手及相应的支托结构组成的作为楼层之间垂直交通使用的建筑部件。

10.阳    台：附设于建筑物外墙，设有栏杆或栏板，可供人活动的室外空间。

11.露    台：设置在屋面、首层地面或雨蓬上的供人室外活动的有围护设施的平台。没有顶盖的半屋顶空间，至少有一个方向的长边没有柱子、剪力墙、墙体等维护结构，上部不能设置镂空的构架。

12.设备平台：指供空调外机、热水机组等设备集中搁置、检修且与建筑内部空间及阳台空间无出入口连通、对外敞开的室外空间。

13.飘    窗：凸出建筑物外墙面的窗户。

14.走    廊：建筑物中的水平交通空间。

15.架空走廊：专门设置在建筑物的二层及二层以上，作为不同建筑物之间水平交通的空间。

16.门    斗：建筑物入口处两道门之间的空间。

17.门    廊：建筑物入口前有顶棚的半围合空间。

18.雨    蓬：建筑物入口上方为遮挡雨水而设置的部件

19.骑    楼：建筑底层沿街面后退且留出公共人行空间的建筑物。

20.过 街 楼：跨越道路上空并于两边建筑相连接的建筑物。

21.坡地建筑：依坡地地形建造，至少有一面临坡，并有一层或两层及以上的建筑楼（地）面与室外设计地面相连接的建筑。

22.套型总建筑面积：等于套内使用面积、相应的建筑面积（指按每层户型套内使用面积比例分配的核心筒面积）和套型阳台面积之和。